天博官方网站-浅论房地产企业开发过程中的成本控制

【概要】本文主要根据房地产行业特点，更为详尽地阐述了房地产行业的成本包含。从土地供应价格，政府行政性收费，市政公共设施分摊，企业税收开销，信贷政策，物价水平等方面分析影响房地产开发成本减小的主要因素，重点说明了商品房价格上涨与其开发成本大大减少密切涉及。在上述基础上，明确提出通过政府部门和开发商在研发过程中的掌控，来超过确实有效地构建入手商品房价格过低之目的。　　【关键词】开发成本；合理利润；成本掌控 　　 　　近几年来，房地产市场仍然正处于疯狂上升的趋势，商品房不仅与人们的生活息息相关，并且沦为居民消费开支的重点和投资领域的全新自由选择。

居民提高居住于条件的“主动型”市场需求，城市改建房屋征地带给的“被动型”市场需求，城市化加快农民入城带给的“自动型”市场需求，使得商品房的价格也与日俱增。然而国家通过宏观调控来诱导房价下跌的手段，对房地产开发企业而言是十分有利的，为了维持利润率，企业不能通过采行降低成本的手段来保持合理的利润空间。

　　1 房地产开发中的成本包含 　　房地产开发企业的成本包含与其他行业有所不同，有其特殊性。成本还包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建设施设施费及研发间接酬劳等。　　1.1 土地费用 毕业论文网 http://www.lw54.com 　　土地费用还包括土地出让金，土地接管酬劳或征地移往补偿费。

随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过招拍挂方式取得研发用地沦为开发商提供研发用地的有效地方式。而土地获得后，开发商面对的仅次于问题，乃是拆迁户的移往和搬迁。

目前在我国城镇商品房住宅价格包含中，土地费用大约占到30%左右，有些地区的开发商通过土地拍卖会获得以后，土地费用已超过总成本的40%-50%，因此，可以这样指出，土地的价格要求了房价。　　1.2 前期工程费 　　前期工程费主要指研发项目的前期规划，设计费，可行性研究酬劳，水文、地质勘察酬劳，测绘酬劳以及“三通一平”等土地研发费用。大约占到成本一般会多达5%。　　1.3 基础设施建设费 　　基础设施建设费指为研发产品而再次发生的费用，大约占到成本的10%。

　　1.4 建筑安装工程费 　　建筑安装工程费指房屋修建过程中所再次发生的建筑工程，设备及加装工程费用等，又被称作房屋建筑加装耗资。从目前来看，大约占到整个成本的30%左右。

　　1.5 公建设施设施酬劳 　　公建设施设施费为居民获取设施服务的各种非营利性的公用设施和各种营利性的设施设施等所再次发生的费用。　　1.6 销售费用 　　销售费用还包括产品在销售过程中所再次发生的广告宣传酬劳，展出酬劳，自营手续费，销售服务费，样品房装修费，销售人员的工资、奖金、差旅费等。毕业论文网 http://www.lw54.com 　　1.7 管理费用 　　管理费用主要还包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费，业务招待费，审计费等。

　　1.8 财务费用 　　房地产在研发经营过程中通过借贷筹集资金而不应缴纳给金融机构的利息也沦为开发成本一个最重要组成部分。　　1.9 税费 　　税费包括两部分：一部分是税收；另一部分是行政性费用。　　2 房地产价格居高不下的影响因素 　　2.1 土地供应价格下降 　　以乌鲁木齐为事例，在皆归属于西山地区的同一邻接地段2006年初获得土地每亩大约须要100万元，到2010年则须要300万元计算出来。涨幅之大令人吃惊。

　　2.2 政府行政性收费项目多样，费用注重 　　虽然国家计委和财政部已牵头下发文件，调整收费项目，后经国务院批准后虽然中止了48项不合理收费项目，但房地产企业依然面临沈重的行政收费。　　2.3 市政公共设施由研发企业分担，增大企业成本支出 　　房地产开发企业不但要分担房屋建设任务，还要分担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要分担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。　　2.4 房地产开发企业税赋注重 　　房地产开发企业按各种税种综合计算出来，企业税收开销可超过15%左右。而且，现在税务部门对房地产业的税收采行预征的政策，即税收就是指接到预收房款之日起就开始征税。

毕业论文网 http://www.lw54.com 　　2.5 融资渠道比较脆弱，贷款利率居高不下 　　2011年2月9日起，中国人民银行再度调整贷款利率，目前，企业分担贷款利率仍要高达同期存款利率的2.5倍以上。按央行规定，商品房只有超过主体封顶才可派发按揭贷款。

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